Was sagt der Berliner Mietspiegel wirklich?
Bei 58 m² in mittlerer Wohnlage reicht der Mittelwert von 6,51 bis 19,92 €/m² – je nach Baujahr.
- Tabellenzeilen
- 189
- Ø Spanne
- 5,32 €/m²
- Baujahr-Effekt
- 13,41 €/m²
- 58 m², Lage mittel
- Ø Lage-Effekt
- 2,17 €/m²
- gut − einfach
- ≤ 19188,49
- 1919–19497,73
- 1950–19647,08
- 1965–19726,65
- 1973–1985 West8,21
- 1973–1990 Ost6,51
- 1986–1990 West9,97
- 1991–20019,97
- 2002–20099,97
- 2010–201512,60
- 2016–201913,48
- 2020–202419,92
Alle 189 Tabellenzeilen des Mietspiegels 2026 ausgewertet. Das Baujahr bewegt die Miete stärker als die Wohnlage – und die Spannen sind breit.
Was der Mietspiegel ist – und was nicht
Der Berliner Mietspiegel 2026 ist ein qualifizierter Mietspiegel. Er beschreibt die ortsübliche Vergleichsmiete: netto kalt, in €/m², abhängig von Wohnlage, Baujahr und Wohnfläche. Gültig ist er vom 28.5.2026 bis 27.5.2028, Stichtag der Erhebung war der 1.9.2025.
Die Tabelle hat 189 Zeilen – 67 für einfache, 62 für mittlere und 60 für gute Wohnlage. Jede Zeile nennt einen unteren Wert, einen Mittelwert und einen oberen Wert. Ich habe alle Zeilen aus der amtlichen PDF-Tabelle in einen Datensatz übertragen und ausgewertet.
Das Baujahr bewegt mehr als die Lage
Bleiben wir bei einer 58-m²-Wohnung in mittlerer Lage. Je nach Baujahresklasse reicht der Mittelwert von 6,51 €/m² (1973 bis 1990 Ost) bis 19,92 €/m² (2020 bis 2024). Das sind 13,41 €/m² Unterschied – bei 58 m² rund 778 € Kaltmiete im Monat.
Der Wechsel von einfacher zu guter Wohnlage bringt bei gleicher Fläche dagegen im Schnitt nur 2,17 €/m². Wer ein Inserat prüft, sollte deshalb zuerst das Baujahr klären – und die Lage danach.
- einfach8,42
- mittel8,49
- gut9,03
Die Spannen sind breit – bei Neubauten extrem
Über alle 189 Zeilen liegen zwischen unterem und oberem Wert im Schnitt 5,32 €/m². Bei Baujahren bis 2009 sind es im Mittel 4,24 €/m², bei den Klassen ab 2010 10,32 €/m².
| Baujahr | Zeilen | Ø Spanne €/m² |
|---|---|---|
| bis 1918 | 32 | 6,07 |
| 1919 bis 1949 | 13 | 4,07 |
| 1950 bis 1964 | 14 | 4,00 |
| 1965 bis 1972 | 15 | 3,94 |
| 1973 bis 1985 West | 16 | 3,83 |
| 1973 bis 1990 Ost | 11 | 2,12 |
| 1986 bis 1990 West | 22 | 4,67 |
| 1991 bis 2001 | 23 | 4,53 |
| 2002 bis 2009 | 18 | 4,95 |
| 2010 bis 2015 | 8 | 8,43 |
| 2016 bis 2019 | 7 | 10,16 |
| 2020 bis 2024 | 10 | 12,38 |
Für eine Analyse heißt das: Bei Neubauten sagt der Mittelwert allein wenig. Hier würde ich immer mit dem unteren Wert als vorsichtiger Basis rechnen und den oberen nur als Szenario nutzen.
Kleine Wohnungen, höhere Quadratmetermiete
Im Altbau (bis 1918, mittlere Lage) sinkt der Mittelwert mit der Fläche deutlich:
| Fläche | Zeile | Mittelwert €/m² |
|---|---|---|
| unter 35 m² | 68 | 11,05 |
| 35 bis unter 40 m² | 69 | 11,06 |
| 40 bis unter 65 m² | 70 | 8,49 |
| 65 bis unter 70 m² | 71 | 9,00 |
| 70 bis unter 80 m² | 72 | 7,90 |
| 80 bis unter 90 m² | 73 | 8,27 |
| 90 bis unter 100 m² | 74 | 7,65 |
| 100 bis unter 105 m² | 75 | 7,87 |
| 105 bis unter 120 m² | 76 | 7,29 |
| ab 120 m² | 77 | 7,56 |
Die höchsten Mittelwerte der ganzen Tabelle stehen bei Neubauten der Jahre 2020 bis 2024: 22,59 €/m² (Zeile 187, gut, unter 60 m²); 19,92 €/m² (Zeile 127, mittel, 50 bis unter 65 m²); 19,54 €/m² (Zeile 188, gut, 60 bis unter 85 m²).
Diese Informationen würde ich noch prüfen.
- 01Welche Wohnlage gilt für die konkrete Adresse? Das Straßenverzeichnis des Mietspiegels entscheidet – nicht der Bezirk.
- 02Wo in der Spanne liegt die Wohnung? Das hängt an den Merkmalgruppen der Orientierungshilfe.
- 03Ist die Wohnung modernisiert oder ein Erstbezug? Dann gelten eigene Regeln.
So habe ich es gemacht
Alle 189 Zeilen der amtlichen Mietspiegeltabelle wurden maschinell aus dem PDF extrahiert und als Datensatz gespeichert. Die Auswertungen auf dieser Seite werden bei jedem Build direkt aus diesem Datensatz gerechnet.
- Quellemietspiegel.berlin.de ↗Senatsverwaltung, Mietspiegel und Orientierungshilfe
- QuelleMietspiegeltabelle 2026 (PDF) ↗Quelle der 189 Zeilen
- QuelleMietspiegelabfrage ↗Wohnlage für eine konkrete Adresse
Hier ist eine Mietspiegeltabelle als PDF.
Wandle sie in eine CSV-Tabelle um mit den Spalten:
zeile, wohnlage, baujahr, flaeche_von, flaeche_bis, unten, mittel, oben
Regeln:
- Eine Zeile pro Tabellenfeld, nichts zusammenfassen.
- Dezimalzahlen mit Punkt.
- Leere Felder bleiben leer – nichts schätzen.
- Prüfe am Ende: Stimmt die Zeilenanzahl mit der Tabelle überein?Weitere Analysen
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