Wie verändert 1 % mehr Zins den Cashflow?

Das Objekt

Die 2-zimmer-wohnung aus dem Dashboard auf der Startseite: 58 m² in Berlin-Friedrichshain, Kaufpreis 249.000 €, Kaltmiete 786 €. Finanziert werden 80 % des Kaufpreises, also 199.200 €, mit 1,5 % anfänglicher Tilgung.

Die Frage: Was passiert mit dem Cashflow, wenn der Zins nicht 3,6 % beträgt, sondern einen Prozentpunkt mehr oder weniger?

Jeder Prozentpunkt kostet dasselbe

Die Rechnung ist schlicht: 1 % von 199.200 € sind 1.992 € im Jahr, also 166 € im Monat. Der Cashflow verschiebt sich pro Prozentpunkt genau um diesen Betrag – linear, ohne Überraschung. Die Überraschung kommt erst, wenn man es nicht vorher rechnet.

Was 1 % mehr Zins ausgleichen würde

Miete nötig

952 €

16,41 €/m² statt 13,55 €/m²

oder Kaufpreis

208.180 €

−16,4 % weniger

Um +1 % Zins über die Miete aufzufangen, müsste sie um 166 € steigen – auf 16,41 €/m². Der Mietspiegel-Mittelwert für dieses Objekt liegt bei 13,48 €/m². Realistischer ist der andere Hebel: Bei einem Kaufpreis von rund 208.180 € wäre die Rate trotz höherem Zins so hoch wie heute.

Nach der Zinsbindung

Der Zins ist meist nur für zehn Jahre fest. Danach wird die Restschuld neu finanziert – zu dem Zins, der dann gilt. Deshalb lohnt der Blick auf die Restschuld:

Auffällig: Bei höherem Zins ist die Restschuld nach zehn Jahren niedriger. Der Grund: Die anfängliche Tilgung ist in Prozent festgelegt, die Rate steigt mit dem Zins – und mit jeder Rate wächst der Tilgungsanteil schneller.