Welche Daten fehlen in diesem Exposé?
Fallbeispiel – das Exposé ist nachgestellt. Die Prüfliste gilt für jedes echte Exposé.
9 von 16 Angaben vorhanden. Es fehlen genau die, die den Cashflow bestimmen.
- Angaben vorhanden
- 9/16
- Bruttorendite
- 3,0 %
- berechenbar
- Cashflow
- −418 bis −356 €
- nur als Spanne
- Fehlende Angaben
- 7
- Kaufpreisvorhanden
- Wohnflächevorhanden
- Baujahrvorhanden
- Ist-Mietevorhanden
- Hausgeld gesamtvorhanden
- Hausgeld umlagefähigfehlt
- Erhaltungsrücklagefehlt
- WEG-Protokollefehlt
- Hausnummerfehlt
- Zimmervorhanden
- Etagevorhanden
- Heizungsartvorhanden
- Käuferprovisionvorhanden
- Mietvertrag (Beginn, Staffel, Index)fehlt
- Energiekennwert kWh/m²afehlt
- Miteigentumsanteil (MEA)fehlt
Ein typisches Exposé gegen 16 Angaben geprüft, die für eine belastbare Rechnung nötig sind. Das Ergebnis: Die entscheidenden Zahlen fehlen.
Das Exposé
Eine vermietete 67-m²-Wohnung für 289.000 €, Kaltmiete 720 €, Hausgeld 310 € im Monat. Dazu Fotos, eine Lagebeschreibung und der Satz „ideal als Kapitalanlage“.
Ich habe das Exposé gegen 16 Angaben geprüft, die ich für eine belastbare Rechnung brauche. 9 davon sind vorhanden. Das klingt nach viel. Das Problem ist, welche fehlen.
Was sich rechnen lässt – und was nicht
Die Bruttorendite geht: 2,99 %, Kaufpreisfaktor 33,4. Für den Cashflow fehlt aber die wichtigste Zahl: Wie viel vom Hausgeld ist nicht umlagefähig? Das Exposé nennt nur die Summe.
| Annahme nicht umlagefähig | Betrag / Monat | Cashflow / Monat |
|---|---|---|
| 30 % des Hausgelds | 93 € | −356 € |
| 50 % des Hausgelds | 155 € | −418 € |
Zwischen den beiden Annahmen liegen 62 € im Monat. Das Inserat beantwortet diese Frage nicht – die Hausgeldabrechnung schon.
Die fehlenden Angaben im Einzelnen
| Angabe | Warum sie zählt | Blockiert |
|---|---|---|
| Hausgeld umlagefähig | Nur der nicht umlagefähige Teil belastet den Vermieter. | Cashflow |
| Erhaltungsrücklage | Zeigt, ob die Gemeinschaft Reparaturen bezahlen kann – oder Sonderumlagen drohen. | Risikobewertung |
| WEG-Protokolle | Hier stehen geplante Sanierungen, Streit und Sonderumlagen. | Risikobewertung |
| Hausnummer | Die Mietspiegel-Wohnlage ist straßen- und hausnummerngenau. | Mietspiegel-Abgleich |
| Mietvertrag (Beginn, Staffel, Index) | Entscheidet, ob und wann die Miete steigen kann. | Mietprognose |
| Energiekennwert kWh/m²a | Hinweis auf Sanierungsbedarf und künftige Nebenkosten. | Szenario Sanierung |
| Miteigentumsanteil (MEA) | Bestimmt den Anteil an Kosten und Sonderumlagen. | Umlage-Szenarien |
Diese Informationen würde ich noch prüfen.
- 01Hausgeld umlagefähig: Nur der nicht umlagefähige Teil belastet den Vermieter.
- 02Erhaltungsrücklage: Zeigt, ob die Gemeinschaft Reparaturen bezahlen kann – oder Sonderumlagen drohen.
- 03WEG-Protokolle: Hier stehen geplante Sanierungen, Streit und Sonderumlagen.
- 04Hausnummer: Die Mietspiegel-Wohnlage ist straßen- und hausnummerngenau.
- 05Mietvertrag (Beginn, Staffel, Index): Entscheidet, ob und wann die Miete steigen kann.
- 06Energiekennwert kWh/m²a: Hinweis auf Sanierungsbedarf und künftige Nebenkosten.
- 07Miteigentumsanteil (MEA): Bestimmt den Anteil an Kosten und Sonderumlagen.
So habe ich es gemacht
Das Exposé wurde gegen eine feste Liste von 16 Angaben geprüft. Für jede fehlende Angabe ist notiert, welche Rechnung dadurch nicht oder nur als Spanne möglich ist.
- QuelleExposénachgestellt
- QuelleLaura Deal CheckRechnung mit Spannen für unsichere Werte
Prüfe dieses Exposé für eine Kapitalanlage-Rechnung:
[Exposé-Text oder PDF]
Prüfliste: Kaufpreis, Wohnfläche, Baujahr, Ist-Miete, Hausgeld gesamt,
Hausgeld umlagefähig/nicht umlagefähig, Erhaltungsrücklage, WEG-Protokolle,
Adresse mit Hausnummer, Zimmer, Etage, Heizungsart, Käuferprovision,
Mietvertrag (Beginn, Staffel/Index), Energiekennwert, Miteigentumsanteil.
Für jede Angabe: VORHANDEN (mit Wert und Fundstelle) oder FEHLT.
Für jede fehlende Angabe: Welche Berechnung ist ohne sie nicht möglich?
Formuliere am Ende eine höfliche Nachricht an den Anbieter mit allen offenen Fragen.
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