239.000 € für 58 m² – rechnet sich das?
Unter diesen Annahmen: −234 € Cashflow pro Monat bei Faktor 28,9.
- Bruttorendite
- 3,5 %
- Faktor
- 28,9
- Cashflow Ist-Miete
- −234 €
- Cashflow Mietspiegel
- −431 €
Vermietete Altbauwohnung in Neukölln. Die Miete im Inserat liegt deutlich über dem Mietspiegel-Mittelwert. Was bleibt, wenn man beides rechnet?
Was im Inserat steht
Eine vermietete Altbauwohnung in Berlin-Neukölln, Baujahr 1908, 58 m² für 239.000 €. Das sind 4.121 € pro m². Die Wohnung ist vermietet, die Kaltmiete liegt laut Inserat bei 690 €.
Klingt erst einmal solide. Schauen wir uns die Zahlen an – und zwar zweimal: einmal mit der Miete aus dem Inserat und einmal mit dem, was der Mietspiegel dazu sagt.
| Angabe | Wert | Herkunft |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 239.000 € | Inserat |
| Wohnfläche | 58 m² | Inserat |
| Kaltmiete | 690 € · 11,90 €/m² | Inserat |
| Hausgeld, nicht umlagefähig | 95 € / Monat | Inserat |
| Baujahr | 1908 | Inserat |
Die Kaufnebenkosten
Bevor die erste Miete fließt, kommen in Berlin rund 11,57 % auf den Kaufpreis. Das sind hier 27.652 € – Geld, das in keiner Rendite auftaucht, aber in der Regel aus Eigenkapital bezahlt wird.
| Position | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Berlin | 6,0 % | 14.340 € |
| Notar und Grundbuch | 2,0 % | 4.780 € |
| Makler (Käuferanteil) | 3,57 % | 8.532 € |
| Summe | 11,57 % | 27.652 € |
Miete: Inserat gegen Mietspiegel
Für eine Wohnung mit 58 m², Baujahr bis 1918, in mitteler Wohnlage nennt der Berliner Mietspiegel 2026 in Zeile 70 eine Spanne von 6,46 bis 12,59 €/m², Mittelwert 8,49 €/m².
Die Ist-Miete liegt mit 11,90 €/m² noch innerhalb der Spanne – aber 40 % über dem Mittelwert. Das ist nicht verboten und kann gute Gründe haben (Ausstattung, Balkon, modernisiertes Bad). Es heißt aber: Luft nach oben gibt es kaum, und bei einem Mieterwechsel ist nicht garantiert, dass die Miete in dieser Höhe wieder erzielt wird.
Zwei Rechnungen
Gleiche Finanzierung (80 % Darlehen, 3,7 % Sollzins, 1,5 % Tilgung), zwei Mieten:
| Kennzahl | Ist-Miete | Mietspiegel-Mittel |
|---|---|---|
| Kaltmiete / Monat | 690 € | 492 € |
| Miete je m² | 11,90 €/m² | 8,49 €/m² |
| Bruttorendite | 3,46 % | 2,47 % |
| Kaufpreisfaktor | 28,9 | 40,4 |
| Monatsrate Darlehen | 829 € | 829 € |
| Cashflow / Monat | −234 € | −431 € |
Unter diesen Annahmen ergibt sich mit der Ist-Miete ein Cashflow von −234 € pro Monat. Rechnet man mit dem Mietspiegel-Mittelwert, sind es −431 €. Die Differenz von 198 € im Monat ist genau das Risiko, das in der Ist-Miete steckt.
Szenario: Kaufpreis verhandelt auf 215.000 €
Was ändert sich, wenn der Preis um 24.000 € sinkt? Die Nebenkosten fallen mit, das Darlehen auch.
| Kennzahl | 239.000 € | 215.000 € |
|---|---|---|
| Kaufnebenkosten | 27.652 € | 24.876 € |
| Eigenkapital (NK + 20 %) | 75.452 € | 67.876 € |
| Bruttorendite | 3,46 % | 3,85 % |
| Faktor | 28,9 | 26,0 |
| Cashflow mit Ist-Miete | −234 € | −150 € |
| Cashflow mit Mietspiegel | −431 € | −348 € |
Die Rechnung verändert sich deutlich – aber sie dreht nicht ins Positive. Auch bei 215.000 € bleibt der Cashflow negativ.
Was müsste passieren, damit es aufgeht?
- Break-even-Miete
- 924 €
- 15,92 €/m² – über der Mietspiegel-Spanne
- oder Eigenkapital
- 129.345 €
- statt 75.452 € bei gleicher Miete
Damit der Cashflow bei null liegt, bräuchte es eine Kaltmiete von 924 € – das sind 15,92 €/m² und damit mehr als der obere Wert der Mietspiegel-Spanne. Oder deutlich mehr Eigenkapital: rund 129.345 €.
Das heißt nicht, dass die Wohnung „schlecht“ ist. Wer sie kauft, zahlt monatlich zu und setzt auf Wertentwicklung und Tilgung. Das kann eine bewusste Entscheidung sein – sie sollte nur nicht auf der Annahme beruhen, dass sich die Wohnung „von selbst trägt“.
Diese Informationen würde ich noch prüfen.
- 01Seit wann läuft der Mietvertrag – und gibt es eine Staffel- oder Indexvereinbarung?
- 02Wie setzt sich das Hausgeld zusammen, und wie hoch ist die Erhaltungsrücklage der WEG?
- 03Was steht in den Protokollen der letzten drei Eigentümerversammlungen?
- 04Genaue Adresse mit Hausnummer: Welche Wohnlage gilt wirklich?
- 05Zustand von Leitungen, Fenstern und Heizung – bei Baujahr 1908 entscheidend für Sonderumlagen.
So habe ich es gemacht
Eckdaten aus dem Inserat übernommen, Mietspiegelzeile über Wohnlage, Baujahresklasse und Fläche bestimmt, Kaufnebenkosten mit den Berliner Sätzen gerechnet. Cashflow = Kaltmiete − nicht umlagefähiges Hausgeld − Zins − Tilgung, vor Steuern.
- QuelleBerliner Mietspiegel 2026 ↗Zeile 70, alle 189 Zeilen als Datensatz
- QuelleGrunderwerbsteuer Berlin6,0 % seit 2014
- QuelleLaura Deal Checkgleicher Rechenweg wie hier
Du bist ein nüchterner Immobilienanalyst. Hier ist ein Inserat:
[Inserat einfügen]
1. Extrahiere Kaufpreis, Wohnfläche, Baujahr, Kaltmiete und Hausgeld.
Markiere jede Angabe als INSERAT, und schreibe FEHLT, wenn etwas nicht drinsteht.
2. Rechne Bruttorendite, Kaufpreisfaktor und Kaufnebenkosten
(Berlin: 6 % GrESt, 2 % Notar/Grundbuch, 3,57 % Makler).
3. Rechne den monatlichen Cashflow bei 80 % Finanzierung, 3,7 % Zins, 1,5 % Tilgung.
4. Liste offene Fragen an den Verkäufer. Keine Kaufempfehlung.Weitere Analysen
Alle ansehen- ≤ 19188,49
- 1950–19647,08
- 1973–1990 Ost6,51
- 1991–20019,97
- 2010–201512,60
- 2020–202419,92
Was sagt der Berliner Mietspiegel wirklich?
ErgebnisBei 58 m² in mittlerer Wohnlage reicht der Mittelwert von 6,51 bis 19,92 €/m² – je nach Baujahr.
Analyse ansehenWie verändert 1 % mehr Zins den Cashflow?
ErgebnisZwischen 2,6 % und 5,6 % Sollzins liegen 498 € Cashflow pro Monat.
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